【案例信息】

案名：北京析米餐饮文化管理有限公司与百盛商业发展有限公司、中国工艺美术集团有限公司租赁合同纠纷民事裁定书

审理法院：北京市高级人民法院

案件来源：元典智库

【基本案情】

2018年12月，析米公司欲租赁北京市复兴门百盛第7层S7-04南七90平米铺面，经与百盛公司协商一致，析米公司以北京隆双嵘商贸有限公司名义与百盛公司先行签订《租赁合同》，再由析米公司办理相关手续。《租赁合同》约定：隆双嵘公司租赁百盛公司复兴门百盛第7层S7-04南七铺面，面积90平米，租赁期限3年，自2018年12月1日起2021年11月30日，2018年12月1日起至2018年12月30日作为装修期免租金；2018年12月1日至2020年11月30日租金为394200元（含物业费），2020年12月1日起2021年11月30日租金为410625元（含物业费），保证金10万元。同时还约定了物业管理、经营销售管理、合同的终止与转让、违约责任等内容。

析米公司按照约定向百盛公司支付了保证金、租金、物业费、水电费等费用，在租赁场地经营餐饮业务。新型冠状病毒疫情于2020年1月23日宣布发生以来，析米公司接到百盛公司关于国家新冠疫情停业的要求后，析米公司一直遵守规定予以停业。在这期间析米公司提出减免租金、退还保证金、解除合同等要求，百盛公司同意析米公司撤店、解除合同，但需要缴纳租金、扣除保证金，双方就解除合同初步达成一致意见，就租金、保证金事宜未能达成一致意见。因此诉至法院。

【裁判结果】

本院经审查认为，百盛公司与北京隆双嵘商贸有限公司签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因房屋承租方主体由北京隆双嵘商贸有限公司变更为析米公司，涉案租赁合同法律关系的主体应为析米公司与百盛公司。关于合同解除的问题，涉案租赁合同签订后，百盛公司依约向析米公司交付了房屋，析米公司亦应履行支付租金的义务。涉案租赁合同履行期间，北京发生新冠肺炎疫情，疫情及防控措施虽对涉案合同的履行造成一定影响，但析米公司提交的证据不足以证明百盛公司在疫情期间存在全部停业的情况，尚未达到导致合同无法履行的程度，故析米公司以不可抗力为由要求解除合同，缺乏依据。双方未就解除合同事宜达成一致的情况下，析米公司单方搬离涉案场地，属于违约解除合同。但考虑到双方已于2020年5月29日完成交接，涉案合同已难以实际履行，故法院确认双方间涉案合同于2020年5月29日解除。关于租金及物业费数额的问题，因双方涉案合同于2020年5月29日解除，析米公司应当支付2020年2月1日至2020年5月29日的租金。但考虑析米公司作为服务类小微企业，承租房屋用于经营，受疫情及防控措施的影响，经营出现困难，营业收入明显减少，要求析米公司继续按照原合同约定交付租金将会显失公平。加之工艺美术公司对百盛公司的房屋租金予以适当减免，故法院根据公平原则，免除析米公司2020年2月1日至2020年4月30日的租金及物业费，判决析米公司支付2020年5月1日至2020年5月29日的租金31755元（含物业费），并无不当。析米公司主张5月份租金亦不应给付，无事实和法律依据，法院不予采纳。

【典型意义】

商场、酒店、餐饮等商业用途的房屋租赁合同通常具有长期性，疫情期间，相关行业租赁合同的履行易受到较大影响。根据最高人民法院指导意见，涉疫情租赁合同纠纷的双方，应坚持利益平衡原则，对由疫情引发的商业经营损失予以合理分摊，共同承担。疫情发生后，双方应及时就疫情对合同履行的影响情况进行沟通协商，本着共克时艰、互谅互让、诚实信用的原则变更合同条款或签订补充协议，通过适当减免、缓交或延长租期等方式，依法促进合同继续履行或纠纷和平解决。人民法院在处理类似案件的过程中，也会引导当事人参照相关法律政策进行协商调解，并结合疫情发展、防控措施及个案当事人的经营损失等情况，依据公平原则妥善平衡出租人与承租人的利益，以期促成双方共渡难关、合作共赢，共同推动社会经济的恢复和发展。